发布日期:2023-08-09 10:01:44
本是全球最主要的不动产投资市场之一,即便是现在疫情期间,日本房价依然保持了稳定的上升,首都东京的房价甚至创下了30年来的历史新高,加之奥运会、G20峰会等盛事的加持,日本房产热度不断增加。
那么在日本买房怎样才能获得最好的投资回报呢?该买哪一类型的房产?是买东京还是大阪?今天这篇文章就为您解答这些疑惑。
投资公寓、一户建、商铺、还是民宿?
公寓
因为距离、可控成本等因素,很多外国投资者都特别喜欢选择投资公寓。而二手公寓和高级公寓倍受海外客户喜爱。在日本,二手公寓被维护地非常好,不会因为“老”不好招租。
而高级公寓,则凭借优越的地理位置、豪华的配置和人性化的服务,成为了高净值人群购置房产的一大标杆。不管在生活便利度上还是居住安心度上,高级公寓都无可挑剔。
一般来说,小户型单身公寓一般都处在地段较好的地方,交通、设施齐全,好招租,管理省心。家庭居住型公寓,适合拖家带口的家庭,有时候还比单身公寓便宜。木造或轻量铁骨造整栋公寓、高层整栋公寓楼比较适合成熟型投资者。
一户建
一户建,即我们常说的独栋别墅,但大小不一,有的面积和公寓差不多。在日本动漫中很常见,蜡笔小新、哆啦a梦、小丸子家住的都是一户建。一户建常见的是木造结构,当然目前日本已经开发出新工艺,将木结构与其他结构相结合,增强一户建的居住性能。
投资一户建更适合选择家庭作为出租对象,独栋住宅可以饲养宠物,也不用担心噪音问题,门前还有小花园和停车位可以利用。当然一户建维护费用要自己承担,并且没有保安人员, 安全也要自己做好。但是因为持有成本低 ,可世代相传等好处,还是吸引了众多投资者。
投资民宿
日本作为旅游热地,住宿业接近饱和,但民宿市场自然十分火热。民宿新法后,不少圈外人士担心,日本民宿的投资热情会逐渐退却,可事实上健康的、合法的市场环境,也吸引了更多经营者和投资者。
比如大阪作为特区民泊区域,也成为了民宿投资的新高地,在这里可以全年365天运营。除了特区民泊外,还可以依照旅馆业法,申请简易宿所等其他经营牌照,拿到经营许可后,也可以打破180天的经营时间限制。
投资商铺
日本是个旅游属性较强的国家,同时也带动了日本购物行业的发展。日本商铺的年收益都非常高,回本相对较快,如果所看中的商铺位置在政府规划的商业街范围内,收益将会更多。
通过投资方式取得高额回报的方式不止一种,做海外房产投资,我们要考量好地段、好房源等情况,从中了解清楚情况,才能做到万无一失。
买大户型还是买小户型?
小户型好租好卖,投资回报率平均比大户型年化高两个点。当然,大户型也有好处,好看、自住舒服,尤其受到许多自住类型投资者喜欢。
事实上,如果地理位置好,根本不必担心日本的小户型。日本上班族的年轻人对房屋大小不太在意,但是对上班是否方便、生活是否便利则会优先考虑。因此上,无论是出租,还是购买,距离车站近是需要首先考虑的问题。
涨价中的二手公寓和跌价中的新公寓
中国老百姓比较喜欢投资新房。因此,有许多投资者担心二手公寓房龄相对较老,不过在日本,大多数公寓有着长期修缮计划,定期的翻修和维护,使二手公寓能够在长时间内保持良好的状态。有些到了一定年限后会进行全新翻修,有的就跟新房一样。
以东京为例,二手公寓及一户建的价格2019年增长在4.73%左右,但是同期,新公寓跌了2.67%。投资客,不必考虑一定非要买新公寓。因为高出20%的价格,已经提前透支了一部分未来的收益。自住客,只要钱够,自己怎么住舒服怎么买。
买东京还是买大阪?
其实,东京和大阪各有优势。主要分两种情况:
1、长租公寓
2019年东京二手公寓价格年增长4.73%的时候,大阪的二手公寓及一户建价格增长在1.4-1.7%。租金水平同样是东京更高。
结论:如果投长租公寓,钱多,东京大阪都可以投;钱少,建议首选东京。
2、投资民宿
投资民宿,理论上来说东京和大阪都可以考虑。不过,这两年的疫情已经影响了民宿的出租率。另外,自己不在日本常驻,运营的工作最好找代管公司。所以,购买后的管理问题,需要在投资前就想好。
我们来看看疫情前的情况,全日本2019年接待外国游客人次在3188万人,东京的民宿入住率在疫情前的2019年达到平均80%,大阪和京都的平均入住率也在70%左右。
日本政府计划大力扶持旅游业,日本国家旅游局定下的目标是到2030年吸引外国旅客人数达到6000万人。为了达到这个翻倍的目标,日本计划投资200亿美元到博彩业,希望在日本打造一个继澳门之后,亚洲第二大博彩天堂。其中大阪是主要投资地点。
投资日本房产同时还可兼顾身份配置,投资人通过在日本开设公司,可办理经营管理签证,为全家配置日本身份,实现教育、养老等多维度需求。
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